Девелопмент. На стороне заказчика.

В сфере складской недвижимости возрастает роль современных масштабных комплексов, соответствующих динамичным потребностям логистических процессов. Назначением таких комплексов сегодня является не только сохранность, но и рациональное размещение и обновление товаров. Создание новых складских объектов с учетом передовых строительных технологий осуществляется управляющими проектами девелоперскими компаниями.

Перспективы сотрудничества

Комплексный подход к решению логистических задач в условиях увеличения товарооборота обеспечивает востребованность складских помещений со стороны логистических компаний и ритейлеров. Активное развитие рынка складской недвижимости позволяет владельцам бизнеса и инвесторам наращивать складские площади не только за счет поиска уже возведенных объектов, но и путем участия в строительстве с момента проектирования.

Поскольку не всегда удается подыскать готовый склад, отвечающий всем необходимым критериям, лучшим решением на долгосрочную перспективу может стать сотрудничество с девелопером на начальной стадии реализации проекта. Наиболее эффективный формат Built-to-suite предполагает проектирование и строительство девелопером складских комплексов под требования конкретного заказчика. Гарантом надежности при выборе девелоперской компании послужат накопленный ею опыт возведения современных складских объектов и безупречная репутация.

Реализация комплексных проектов в сегменте складской недвижимости, являющаяся основой деятельности компании DNS Development, осуществляется с участием заказчика на любом этапе до передачи объекта. Такой подход позволяет клиенту включиться в строительный процесс с минимальными рисками.
Янковский девелопмент
Строим склад: важные факторы

На процесс претворения в жизнь идеи создания современного комплекса оказывают влияние многочисленные факторы, которые должны быть учтены еще до начала строительства:
• вид бизнеса, для которого проектируется склад
• типы товаров и используемого транспорта
• интенсивность товарооборота
• местоположение участка и имеющаяся инфраструктура

Недооценка какого-либо из перечисленных или иных появившихся в процессе строительства критериев может поставить под угрозу рентабельность складского комплекса. Но для того, чтобы непосредственно приступить к строительству, необходимо подготовить проектную документацию и получить разрешение на строительство. Эта задача решается девелопером поэтапно.

Этапы девелопмента складской недвижимости

Условно процесс строительства складского комплекса можно разделить на три основных стадии, состоящих из последовательных детально регламентированных этапов:

• формулирование идеи и разработка технологического (эскизного) проекта
• согласование и рабочее проектирование
• строительство и сдача склада в эксплуатацию

Алгоритм действий определен законодательно, прежде всего Градостроительным кодексом. Только при условии соблюдения установленных процедур возведенный объект будет соответствовать требованиям закона и гарантировать безопасность эксплуатации. Ход выполнения работ во избежание нарушений контролируется девелоперской компанией, осуществляющей строительство.

Проектная документация

Подготовка проектной документации осуществляется по заданию заказчика. В ее составе должны содержаться:

• правоустанавливающий документ на застраиваемый участок
• градостроительный план участка
• объемно-планировочные решения
• результаты инженерных изысканий
• сведения об инженерном оборудовании
• план сетей инженерно-технического обеспечения
• технические условия на подключение к инженерным сетям с указанием срока действия
• технико-экономические расчеты
• проект организации строительства

Соответствие проектной документации установленным требованиям дает право на получение разрешения на строительство складского комплекса. Однако если возникнет необходимость в изменении каких-либо параметров в процессе строительства, то проектная документация подлежит повторному согласованию с учетом внесенных изменений.

Что учитывается при проектировании

Строительство складского объекта начинается с разработки идеи будущего проекта, призванной максимально учесть потребности бизнеса заказчика. Предъявляемые к современным складским комплексам повышенные требования обязывают девелопера с особой ответственностью подходить к разработке концепции проекта и проектированию объекта, представляющему собой многоуровневый трудоемкий процесс.

От того, насколько правильно спроектирован комплекс, зависит не только величина инвестиций, но и эффективность его работы, включая затраты на эксплуатацию. В готовом правильно спроектированном комплексе, оснащенном автоматизированными системами учета и управления, должны быть обеспечены оптимальные условия для логистических операций:

• подъезда транспорта
• быстрого приема и отгрузки товара
• размещения продукции
• бесперебойной работы при пиковой нагрузке

Земельный участок

Обычно в состав складского комплекса входят помещения для хранения продукции, административно-бытовые помещения, погрузочно-разгрузочные зоны и зоны отстоя транспорта, объекты обеспечения безопасности. Поэтому при выборе земельного участка должны быть оценены достаточность площади участка, транспортная доступность, близость магистралей, наличие подъездных путей и инженерных сетей, в том числе подлежащих выносу, возможность расширения складских площадей и инфраструктуры.

Необходимо подчеркнуть, что основной характеристикой участка под строительство является его максимальное удобство для целей логистики с учетом вида разрешенного использования и установленных правил застройки.

Проектирование и согласование

Базовые параметры складского комплекса определяются отнесением его к определенному классу по существующей международной системе. Технологическое проектирование еще на этапе выбора земельного участка позволяет оптимизировать структуру будущего комплекса под требования заказчика.

В ходе технологического проектирования анализируются грузопотоки, пропускная способность склада, условия хранения грузов; производятся расчеты оптимальных размеров складского здания и конфигурации участка, размещения инженерных сетей, объемно-планировочных решений, необходимого количества оборудования; изготавливаются схемы технологических процессов и решается еще целый ряд важных задач.

Все технические решения, реализация которых предусмотрена проектом, подлежат согласованию в административных и контролирующих органах, включая органы пожарного, санитарного, земельного надзора. Сроки согласования напрямую зависят от компетентности девелопера. Чем качественнее будет проведена стадия проектирования и подготовки представляемой на согласование документации, тем быстрее компания сможет приступить к этапу строительства.

Кроме того, важно учитывать, что проектная документация на складские комплексы, превышающие площадь в 1500 квадратных метров, подлежит обязательной правовой экспертизе с выдачей заключения. В случае отрицательного заключения потребуется внесение изменений в документацию и повторное проведение экспертизы.

Строительство и подключение сетей

Для правильной организации строительных работ и рационального использования задействованных ресурсов используется утвержденный проект (ПОС). Проектом организации строительства предусматриваются объемы и сроки выполнения строительно-монтажных работ, их последовательность, размещение грузоподъемных механизмов и подъездных дорог, места складирования материалов.

Для каждого конкретного объекта внутри строительной площадки разрабатываются отдельные проекты производства работ.

Построенный складской комплекс оснащается приборами учета и подключается к системам водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и иным, предусмотренным проектной документацией, на основании заключаемых девелопером договоров с ресурсоснабжающими организациями. Порядок технологического присоединения к инженерным сетям детально регламентирован нормативными актами.

Ввод в эксплуатацию и передача готового объекта

Завершающей стадией строительства является ввод в эксплуатацию, сопровождающийся получением разрешения. Для этого девелопером представляется пакет документов, подтверждающих соответствие построенного складского комплекса утвержденной проектной документации, включающий:

• документы на участок
• градостроительный план
• разрешение на строительство
• акт приемки объекта
• технический план
• документ о соответствии требованиям технических условий

Передача объекта заказчику фиксируется двусторонним актом. Одновременно заказчик получает документацию, необходимую для кадастрового учета и эксплуатации складского комплекса в соответствии с его назначением.


Успешная реализация девелоперской компанией DNS Development проектов современных складских комплексов основана на применении инновационных технологий, профессиональном подходе к требованиям каждого заказчика и взаимовыгодном сотрудничестве.

Любые вопросы и консультации в сфере девелопмента складской недвижимости Вы можете получить, позвонив по телефону (423) 270-10-69 или написав письмо на электронную почту artamonov.an@dnsgroup.ru.